Догвор купли продажи квартиры с обратным выкупом


Продажа квартиры с условием об обратном выкупе. Право собственности всегда следует оставлять за собой (Бычков А.)


Определенная в гражданском законодательстве РФ система договоров — это лишь базовый ориентир, поскольку в соответствии с принципом договорной свободы (ст.

421 ГК РФ) стороны с учетом своих ожиданий и конкретных нужд вправе самостоятельно создать такую договорную модель, которая в полной мере будет отвечать их потребностям. Одной из них является возможность заключить комплексный договор, включающий в себя несколько обязательств одного договорного типа или вида (подвида), в которых каждая из сторон в пользу другой выполняет такое обязательство.
Примерами комплексных могут служить договоры РЕПО, процентного свопа, купли-продажи с условием об обратном выкупе. Рассмотрим указанные договорные отношения более подробно.Договор РЕПООперация РЕПО (от англ.

«repurchase agreement», «repo») представляет собой сделку, состоящую из двух частей — продажи и последующей покупки ценных бумаг через определенный

Снова о продаже с правом обратного выкупа

Установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры.

Государственная регистрация права собственности истца на указанную квартиру была произведена. сторонами заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, где истец выступал в качестве продавца, а ответчик — покупателя, пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи квартиры не позднее года.

Стоимость квартиры по предварительной договоренности составляла <.> В основу взаимных расчетов положен принцип внесения ежемесячных авансовых платежей в размере <.>, а также выплаты <.> в день подписания основного договора купли-продажи квартиры. … Отказывая в квалификации договора купли-продажи совместно с предварительным договором купли-продажи притворной сделкой, прикрывающей договор займа с залогом квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что совершенные между

Договор купли продажи с обратным выкупом квартиры

Основным доводом арбитражных судов, которые отказывали в признании договора купли-продажи притворной сделкой, является довод о том, что договор сторонами был надлежащим образом исполнен. Также в судебных актах часто встречается довод, согласно которому субъектный состав основного договора и договора купли-продажи разный, в то время как сторонами притворной и прикрываемой сделки должны быть одни и те же лица.

Рекомендуем прочесть:  Оформить гараж получит свидетельство о собственности

В тех делах, в которых суды пришли к выводу о притворности сделки, четко прослеживается взаимосвязанность основного договора и договора купли-продажи. Как правило, такая связь выражается ссылкой в договоре купли-продажи на основной договор, а также закреплением условия о том, что в случае надлежащего исполнения основного обязательства кредитор обязан обратно продать имущество должнику.

Если подобные сигнальные маркеры отсутствуют, суды отказывают в признании договора купли-продажи притворной сделкой.Согласно ст.

Договор купли продажи обратного выкупа квартиры

Как правило, подводных камней не так много, но тут есть масса нюансов, которые следует принимать во внимание.

Обращаем внимание на тонкости: особенности заключения договора купли продажи обратным выкупом квартиры В случае с обратным выкупом квартиры следует обращать внимание на срок, в течение которого можно вернуть недвижимость.

Так, может быть определено, что по договору устанавливается ограничение в три, пять или даже больше лет. Распространяется акция, как правило, на определенную категорию квартир, которая может не устроить по параметрам. Это сильно ограничивает выбор покупателей.

В ряде случаев застройщик запрещает использовать ипотеку или рассрочку, а позволяет только выплачивать всю сумму сразу. Очень многих людей такие варианты не устраивают – большой суммой располагают далеко не все. В договоре может прописываться, что при обратном выкупе, застройщик выполнит только роль посредника, риелтора.

Продажа квартиры с обратным выкупом

В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию.

Закон допускает такие сделки, т.к. согласно , граждане свободны в заключении договора. Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора.

В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру. Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.
После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму. Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры.

Зачем нужен договор купли-продажи с обратным выкупом

В описанной ситуации банк получил не только причитающиеся ему по кредиту денежные средства (пускай и с просрочкой), но и имущество, сопоставимое по стоимости с размером кредита.

Очевидно, что просрочка в возврате кредита не может и не должна служить оправданием для подобного положения вещей.

Несмотря на то, что рассмотренное дело касалось купли-продажи с правом обратного выкупа, а не условной купли-продажи, полагаем возможным распространить указанную позицию Президиума ВАС РФ и на условную куплю-продажу, поскольку обе конструкции преследуют одну цель — передачи права собственности кредитору для обеспечения исполнения обязательства.Содержание Эксперт: Илья ДедковскийПочему условная купля-продажа может быть выгоднее залогаЧем различаются условная купля-продажа и купля-продажа с правом обратного выкупаКогда суды признают куплю-продажу с правом обратного выкупа притворной

Рекомендуем прочесть:  Идеи переделки гаража под жилье

Зачем нужен договор купли-продажи с обратным выкупом

Для других типов сделок специального законодательного регулирования нет. Но действует норма об опционе на заключение договора (ст.

429.2 ГК РФ). Контрагенты вправе добавить в договор пункт, что одна сторона предоставляет другой право заключить один или несколько договоров на условиях, которые пропишут в опционе.

Опцион можно включить в другой договор, если это не противоречит его сути (п. 6 ст. 429.2 ГК РФ). Обратите внимание: Основной договор продажи и договор, который заключают по условиям об обратном выкупе, это разные соглашения.

При этом возврат по отдельному договору соответствует закону. В одном из писем ФНС специально указала, что если возвращают качественный товар, это допускается только в рамках отдельного договора (вопрос № 4 ). 2 ст. 37 ЗК РФ)

Продажа с обратным выкупом.

В законе могут напрямую запретить обратный выкуп в отношении объекта сделки. Проверьте, нет ли такого ограничения. Например, при продаже участка нельзя закрепить условие, что покупатель вправе вернуть землю по собственному желанию (п.
Как сохранить имущество?

При продаже недвижимости в ЕГРН не возникают никакие обременения.

Третьи лица не знают, что продавец вправе выкупить имущество. Такие ограничения нигде не зафиксированы.Заимодавец может продать имущество в нарушение согласованного условия о праве выкупа. Заемщик в таком случае лишен возможности как оспаривать саму сделку купли-продажи, которую совершил заимодавец, так и истребовать имущество от добросовестного приобретателя.

Нарушение договорного запрета на отчуждение актива не влечет недействительность сделки.

Вместо этого заемщику придется доказывать, что договор продажи с обратным выкупом — это притворная сделка, которая прикрывает соглашение о залоге.Если покупатель перепродаст имущество, заемщик вправе потребовать возместить убытки.

Можно также взыскать штраф в виде разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа. Но для этого такое условие нужно прописать в договоре.Продажу с обратным выкупом можно оформить с помощью одного договора или совокупности соглашений.

Продажа с правом обратного выкупа.

Какое условие договора убережет сделку от признания притворной

Обычно целью таких сделок является получение одной компанией (назовем ее заемщиком) от другой компании (заимодавца) денежных средств на возвратной основе с передачей заимодавцу имущества в качестве обеспечения возврата денежных средств. При этом имущество передается в собственность по договору купли-продажи, а оплата за товар представляет собой как раз денежные средства, необходимые заемщику.

Впоследствии заемщик возвращает денежные средства заимодавцу, а последний возвращает заемщику имущество по сделке обратного выкупа.

Подобная сделка может оформляться двумя способами.Купля-продажа с обязательством обратного выкупа (по конструкции РЕПО). Суть состоит в том, что кредитор покупает у продавца (фактического заимодавца) какое-либо имущество и одновременно обязуется продать это же имущество заемщику через определенный срок за такую-то цену.